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立體停車場建設的不甘與變通

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立體停車場建設的不甘與變通

發布日期:2016-03-10 作者: 點擊:

濟南城區土地資源有限,汽車保有量卻與日俱增,停車位缺口超過90萬,停車占用路邊資源,一定程度上加劇了擁堵。4年前,濟南鼓勵社會資本投建公共停車樓,一度引發建設熱情,如今日漸消沉,背後原因在哪裏?一度因使用不便、機械故障而廣受詬病的立體停車庫,目前又大量湧現,背後的邏輯是什麽?
  近日,記者調查濟南具有代表性的多家立體停車場,試圖從不同側麵探尋這個反差背後,企業投建停車場的無奈、妥協、興奮與重生。
A尷尬的停車樓
新世界商城 被要求補交三四千萬土地出讓金
  18日一早,老王來到英雄山一帶鍛煉身體,看到馬鞍山路恢複自西向東單向通行,路兩邊臨時泊車位取消,他頓時感覺清爽不少:“過去這邊,路上是擁堵的車,兩邊停滿車輛,發動機聲混雜著喇叭聲,吵得人難受。”目前公開說法是,附近新世界商城停車樓部分啟用,路邊臨時車位取消。
  車輛進停車樓,騰出的地兒“還路於民”,路麵清淨了。然而新世界商城總經理吳英軍卻有苦難言,近4年多來建停車樓的坎坷經曆,若非親身經曆,很難體會。
  2012年2月,濟南出台《鼓勵公共停車場建設暫行規定》(以下簡稱暫行規定),鼓勵社會資本投資建設公共停車場,吳英軍就提交了申請。“馬鞍山路附近,6大商場聚集,保守估計需要1500個停車位,但附近加上馬路停車場,隻有三四百個。”吳英軍說,如果他在商城樓上加建兩層做停車場,能增加600個停車位,不僅能緩解附近停車難問題,還可以根據政府鼓勵政策,獲得30%的商業配套,擴大商場經營麵積。
  2014年,樓頂加建計劃實施,一係列問題接踵而來:首先,建設需要改規劃;其次,加建勢必帶來整棟建築容積率提高,按照現行規定,需補交土地出讓金,按商業用地評估,需補交1億元。“關鍵欧美视频不是商業用途,而是作為停車場,帶有公益性。”吳英軍說,後經重新評估,需補交6000萬元,還是交不起。
  “後來,市政府召開專題會議研究,形成了會議紀要。”市國土部門相關人士說,針對加建停車樓的土地出讓金問題,其中提到,原為出讓土地的暫不調整土地出讓金,同時研究製定公共停車場不計入容積率的具體措施。具體到新世界商城,停車場部分可以不交出讓金,但30%的商業部分需要補交。
  “我算了下,需補交三四千萬元,還是交不起。”吳英軍說,當時加建停車樓,沒有規劃許可證不能從銀行貸款,全部8000萬元建設資金都是自籌,如今已無多少籌集能力;“再一個,當時暫行規定說,鼓勵建停車樓,欧美视频認為30%的商業麵積是獎勵的,如今要求再繳納土地出讓金,不就相當於沒獎勵嗎?”
  如今,新世界商城六樓、七樓停車場,已啟用200餘個,全部免費對外開放。“預計春節前,剩餘400個能全部開放,屆時將有效緩解附近停車難問題。至於價格,因是社會資本投資,按照物價局規定,可以執行市場調節價。”吳英軍說,目前馬鞍山地下人防商城停車費標準為4元/小時,他們可能會參照。
  “即使價格貴,也隻能勉強保本經營。”吳英軍粗略計算,一個停車位一天收20元,一年7000多元,600個車位是400多萬元,而建停車場總投資8000萬元,僅利息成本就六七百萬元,這還不包括管理人員工資、設備折舊損耗等成本。
東圖大廈、金龍大廈 建樓成本高又麻煩,準備建立體車庫
  與新世界商城同步提出申請建停車樓的,還有大觀園附近的山東省東方圖書公司,也就是東圖大廈。今年7月,濟南市公共資源交易網上曾掛出工程招標信息,當時,大廈相關負責人宋先生稱,停車樓預計年內能開工,就在大廈後院建。然而臨近年底,記者實地查看,並沒有動工跡象。
  “中間耽誤時間太多。”宋先生說,暫行規定提出,“企業可以利用自有用地改建、樓頂加建等方法,將已建建築改建、擴建成公共停車場”,他們想當然認為,建停車場就得蓋樓,然而蓋樓手續太繁瑣,與新世界商城一樣,比照建築項目手續報批,涉及發改委立項、規劃局調規劃,以及國土部門交土地出讓金等。與新世界商城不同的是,作為國企的東圖大廈並沒有在土地出讓金上做太多糾纏,在他們看來,蓋樓就得交,於是交了五六百萬元,但即便如此,到現在依然拖了4年多沒建。
  按照當時的招標信息,該項目總投資1500萬元,全部自籌資金,能停121輛車,地上4層,地下2層,高13米,相當於1個停車位12萬元。“建設成本的確很高,僅土地出讓金就占很大一塊,欧美视频思考,是不是一定要建樓,可不可以建機械式的立體車庫。”宋先生說,現在經過論證,傾向於後者,一是節省成本,至少不用交土地出讓金;二是手續比較簡單,由於不是建築,就不牽扯改規劃等問題。
  有這種想法的,還有濼源大街西頭金龍大廈,它也在2012年首批申建停車樓。“規劃方麵,欧美视频相對簡單,大廈北側空地,規劃中就是配套專用停車場。”相關負責人石先生說,但在實施中出現了紛爭,直至今日不能開工。
  據介紹,金龍大廈原物業公司瞅準暫行規定中鼓勵政策,可以建設30%商業麵積,就報了方案,商業麵積2200餘平方米,241個停車位,其中171個麵向社會開放,70個留給大廈業主。結果該方案引來眾多業主反對:這裏本就停車難,還建商業,多此一舉;留給業主的車位也太少。
  “靠建停車場收費肯定賠錢,所以政策允許建商業配套,以提高積極性,業主反對,就斷了投建方的財路,誰還會幹?”原物業公司相關人士說,***後他們公司撤離,業主聘請新物業管理。
  如今業主委員會的計劃是,既然政府鼓勵,這裏也需要,自然還得建,但按原方案建停車樓投資太大,不如建鋼結構的立體車庫,至於建設數量,還得視情況而定,因為周邊是居民樓,得征得他們同意,至少不能影響四鄰采光。
B回溫的立體車庫
新郎大廈政策有所突破,90天就能建成投用
  停車更難的泉城路與縣西巷交叉口附近的新郎希努爾大廈,則將建立體車庫的想法付諸實施。近日,記者看到,其主體框架已完成,正在做外立麵裝飾。據了解,立體車庫的原理類似電梯,將車開到車庫內,通過傳送裝置,送到每一層。負責人何正華稱,預計元旦後能投用,這將是泉城路******家立體車庫。
  “建立體車庫,手續的確簡單些。”設在市建委的公共停車場建設聯席會議相關人士說,以新郎大廈項目為例,屬於利用單位自有用地建設機械式停車庫,按照相關規定,定性為構築物工程,其建築麵積不納入容積率計算範圍,可以免於辦理建設工程規劃、用地、環評、施工等許可手續。
  “欧美视频2014年提申請,今年才開建的,90天就能建成,因為它隻是把機器設備裝起來,不像建築需要破土動工。”何正華說,大廈總麵積4萬平方米,車位需求量至少300個,而後院隻能提供80多個,即使立體車庫60個車位投用,還缺150多個,下一步還準備在後院停車場,用鋼結構加蓋一兩層,建成像中恒商城一樣的停車場,使總車位數達到300個。
  何正華有此打算,源於***近濟南鼓勵建設立體車庫的政策突破:“以目前欧美视频的停車庫為例,就是利用的樓宇邊角地帶,這在以前不允許,按照原政策,樓宇周邊紅線以內數米不能有任何東西,如今隻要不超過用地紅線就可以。”
  新郎大廈立體車庫投用後,收費標準擬為4元/小時,何正華表示主要是為收支平衡:“畢竟投了300萬元,需要回收成本;另外機械維護、保養、管理也需要錢。”業內人士認為,車庫投用後,將在一定程度上緩解縣西巷、明湖路、泉城路的擁堵。
政務服務中心明年上半年可投用,本想建25層未被通過
  提起擁堵,很多人會想到濟南市政務服務中心,這裏地處老市政府、火車站附近,車流量本來就大;服務中心設立後,服務窗口越來越多,尤其遇到招投標時,周邊擁堵嚴重。
  在服務中心南側,行人能發現,一棟立體車庫正拔地而起。“共18層,144個停車位,預計明年上半年可投用。”相關負責人杜先生說,原打算建25層提供200個車位,因為從投資回報率、停車位***多等角度考慮,這個數量是***優的,但報到規劃部門時,因與周邊環境不協調等原因未通過。
  據介紹,立體車庫投用後,附近麵向公眾開放的停車位會升至330個(其中已開放的地下停車場186個),另外老市政府院內還有204個停車位,總計534個。“但這依舊不能滿足需求。估計缺口仍會超過1000個。”杜先生說。分析人士看來,單純靠服務中心增加停車位,並不能從根本上緩解停車難問題,因為這裏停車位充足了,很多人就會過來停車,照樣擁堵。
  杜先生表示,服務中心立體車庫是政府投資建的,沒有盈利目的,但收費標準低於社會普遍水平也不適合,具體還得向物價部門報批。
●冷熱原因
需求旺盛、蓋樓遇阻,立體車庫技術漸成熟
  盡管受到政策鼓勵,立體車庫建設火熱,但也有些隱憂。“立體車庫在濟南不是新鮮事物。”濟南天辰立體停車設備公司相關負責人李先生說,早在2003年,省立醫院就建了立體車庫,2010年因減速齒輪故障停用,後來拆除了。
  2008年左右,八一立交橋省華聯院內也曾建過立體車庫,後來故障率高,二三層少有人用,隻用一層。2012年左右,很多居民小區,如發祥巷、誠基中心等,也建了立體車庫,但人們更願意停在路邊,因為誠基中心曾發生過立體車庫壓壞汽車等情況。
  那段時間,濟南立體車庫建設一度陷入低穀,濟南重工甚至出現6年沒賣出去一個停車位等現象。“不過近能發現,相比3年前,濟南立體車庫的使用率已明顯提高。”李先生說,以誠基中心為例,維修後,明顯好用了很多;企業投資熱情也在回溫,不僅因政策鼓勵,還得益於技術日漸成熟。
  據介紹,過去立體庫多采用載車板交換技術,隻能水平、垂直移動,多數隻能建三四層,取車放車麻煩,零部件多易出故障;如今采用梳齒交換技術,塔庫不僅能建幾十層,零部件還少,運轉速度也快,過去水平移動一分鍾10多米,現在幾十米。
  負責立體車庫終檢驗驗收的濟南市質監局特種設備處工作人員稱,近年來,濟南立體車庫增加很快,目前已有100多處,每年有約20%的增長率,“在蓋停車樓遇阻的情況下,建立體車庫簡單快捷,可以利用有限的土地資源,獲取更多停車位,這是需求倒逼供應”。

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